来源： 中国房地产报

虽然全国范围内调控政策频出，豪宅回暖深圳仍然按兵未动，遭抢短期内政策环境是深圳否改善是决定市场走向的关键因素。

田傲云/发自北京

深圳再次登上热搜。楼市

5月30日，豪宅回暖深圳福田海德园A区正式开盘，遭抢推出239套房源，深圳单套住宅建筑面积约143~251平方米，楼市备案均价12.6万元/平方米，豪宅回暖总价1755万~3240万元/套。遭抢仅6个小时，深圳房源全部售罄，楼市吸金57亿元，豪宅回暖成为深圳今年首个“日光盘”。遭抢

在市场整体低迷的深圳情况下，海德园A区“日光”现象让市场发出惊叹的同时，也被认为是深圳富人阶层巨大购买力的再一次体现。

中指研究院深圳分院总经理樊鹏飞告诉记者，当前新房市场以刚需、刚改产品为主，深圳豪宅项目海德园成交比例逆市上升，一方面与周边二手房存在价格倒挂有直接关系，一方面也反映出深圳潜在豪宅客户的购买力非常旺盛，质高价优豪宅产品推出即受到市场欢迎。

“这说明在系列纾困政策下，热点楼市开始呈现回升态势。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，一部分敏锐的高收入人群会察觉到政策对市场的扶持，提前布局，这部分人群对资产保值增值诉求比较强，就会配置这类型房产。

李宇嘉还表示，虽然海德园A区的热销对后续深圳楼市回升有着重要信号意义，但市场整体热度仍有待观察，“豪宅市场回升的会比较强劲，其他市场还比较弱。”

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“日光盘”再现市场

还没到正式开盘，海德园项目工地外已经熙熙攘攘地挤满了人，迎接海德园A区入市。

此次海德园A区共推出239套房源，单套住宅建筑面积约143~251平方米，备案均价12.6万元/平方米，总价1755万~3240万元/套，共吸引2348人登录认筹系统，1820人提交资料，终审通过1175人，入围最低积分为53.5分。

5月26日，海德园A区公布意向登记人名册，经过18轮摇号，共有686批客户入围并完成300万元意向保证金冻结。

5月30日上午9点，686个幸运儿开始线上选房，仅仅6个小时候，全部房源售罄，共吸金57亿元，成为深圳今年首个“日光盘”。

海德园算是深圳的“网红”豪宅楼盘，有A、B两区。去年11月，海德园B区推出181套房源，开盘当天售罄，销售额33.67亿元。

几千万元一套的房子被疯抢，简直不可思议。不过最直接的原因是新房售价低于二手房价。

海德园位于深圳新晋豪宅区福田安托山片区，该片区在深圳两大成熟豪宅区华侨城与香蜜湖之间，2018年开始，陆续有万科臻山府、锦庐花园、天健公馆等豪宅小区建成于此。

樊鹏飞表示，海德园预售毛坯均价为12.6万元/平方米，周边二手住宅万科臻山府和天健公馆与之相比，虽指导价相差不大，但实际成交价高达20万元/平方米左右；按现在一二手房价差倒挂8万元/平方米情况看，即便是143平方米最小户型，将来倒手后也能躺赚千万元。如果未来片区房子升值，利润更高。这吸引了不少投资客入场。

周边配套的学位也是海德园受到热捧的原因之一，此次参与“打新”的客户不乏是为了能够选择更优质的教育资源。

海德园A区仅隔一条斑马线就是红岭实验小学，距离项目步行约800米，还有深圳国际交流学校新校区，此外，海德园周边还有侨香学校、红岭中学、红岭外国语小学等，距离深圳高级中学初中部只有一个地铁站。

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市场整体热度仍有待观察

并非只有海德园出现“日光”现象。前几天，深圳南山蛇口豪宅招商仕林臻邸开盘，187套均价约11.5万元/平方米的房源也几乎日光，5月28日，开发商发布海报表示全部售罄。

在樊鹏飞看来，这可以视为深圳楼市苏醒的一个信号。他表示，随着全国范围内多个城市政策放松等利好消息释放，长时间观望的客户重拾入市信心。加之央行下调5年期以上LPR，深圳大部分银行首贷利率同步下降，令深圳市民购房信心复苏，潜在购买需求一定程度被激活。

从短期数据来看，深圳楼市也确有好转迹象。

中原研究中心数据显示，5月23日到5月29日，深圳市商品房成交534套，成交量环比前一周增加39.1%，成交面积为5.2万平方米，环比增加37.9%。

更能代表市场温度的二手房市场也出现好转。中原研究中心数据显示，截至5月29日，深圳5月二手住宅共成交2101套，这是2022年以来深圳二手房网签量首次突破2000套，创下新高。

尽管如此，深圳楼市仍显现出了较大的冷暖差异。深圳市住建局数据显示，今年前4月共有13个住宅项目取得预售证，但销售情况并不理想，有近4成项目去化没有过半。

对此，李宇嘉表示，目前新市民预期还比较悲观，买房动力不足，这部分人群可能不会这么快入市，至少到6月份市场仍会呈现一个分化极其严重，主要分化是在豪宅和非豪宅产品、热点区域和非热点区域。

李宇嘉认为，中心区定价合理、价格低于周围二手房和同类新房的豪宅会率先回暖，但这类楼盘针对的客户是不受疫情影响的富豪人群，这部分人群看到了资产保值增值的空间。

樊鹏飞表示，目前来说，市场调整压力仍然较大。虽然全国范围内调控政策频出，深圳仍然按兵未动，短期内政策环境是否改善是决定市场走向的关键因素。